米銀破たんが相次ぎ、市場規模56兆$(7390兆円)とされる商業不動産市場にも懸念が持たれている。商業不動産ローンの保有主体は大手銀行、中小行、保険会社、CMBSだが、金融危機当時の住宅モーゲージ市場と比べてかなり規模が小さいので管理可能と見られる。
注目点は、物件価格の下落でLTVが高まり、融資基準の問題で借り換えができないという物件が今後、どの程度出るかだ。今の所、ピムコやブルックフィールズのデフォルトは｢戦略的に選択したデフォルト｣と見られ、アメリカン･ドリームの苦境は昔からのものだ。
今回の米銀の連続破たんは銀行規制の在り方という問題と共に｢シャドーバンキング｣へどう対処するかという問題でもある。商業不動産ローンはノンバンク問題と表裏一体としている。一方、巨大ノンバンクのブラックストーンやアポロの手元流動性は非常に厚い。
アメリカでは｢現物不動産価格｣と比べ｢リートの株価｣は下落が行き過ぎに見える。これはブラックストーンのBREITの償還請求積み残し問題の話と同じロジックだ。前回の金融危機時、ピークからの下落率は｢リート株は現物不動産指数の下落率の3倍｣だった。
（アメリカの商業不動産問題関連記事は末尾）
Zoom等で｢ビジネス出張は廃れる｣という説が流布していたが、エグゼクティブ達は対面で会う事を重視し出張を再開している。リモートワークで普段は会えない仕事仲間と会う為の出張も増え、これは逆説だ。｢在宅勤務｣をネガティブに見る動きも大きくなってきた。
アメリカの超高額住宅のディスカウントが一段と激しくなった。目立つのはマンハッタンのマンショ、ハンプトンズの別荘、ロサンジェルスの超豪邸だ。ロサンジェルスの場合、豪邸の売買時に賦課される｢移転税｣が大幅増税となり、その前の駆け込みによる面もある。
賃貸マンションの一棟売りが前年比で74％も減少している。
ディズニー社とフロリダ州デサンティス州知事の争いが激化していて、このままでは抜き差しならない物になる可能性がある。元々はディズニー社の前CEOのへまから始まった問題だが、CEOに復活したアイガー氏は今回、問題をより大きくしてしまった。
ブラックストーンは超大型不動産ファンドとして304億$(4.0兆円)のコミットメントを集めてクローズした。現下の情勢で同社の手腕が注目される。
中国の土地公売について西側諸国は洞察が足りなかった。土地公売後には様々な経費がかかり地方政府の手取りは少なかった。重要なのは｢公売｣の先で起こる建設と銀行融資により経済が拡大した。融資平台(LGTV)｣は｢ラストリゾート｣と同じ機能をしていた。
中国の不動産市場が回復期に入った模様。
シンガポールには中国の富豪達のファミリーオフィスが続々と作られているが、富豪達はまだシンガポールにお金を持ち込んでいない。東南アジアは市場規模がまだ小さい。
ロンドンのオフィス市場はウエストエンドが好調で、シティやカナリーウォーフは不調だ。会社で言うとウエストエンドに強いグレイト･ポートランドが非常に順調だ。
（アメリカの商業不動産問題関連記事）
商業不動産：総額1.5兆$(198兆円)の商業不動産ローンの大量返済が近づく
(ブルームバーグ 2023.4.9・日)
多額の商業不動産ローンの返済期が2025年末までに来るが、デベには果たして借り換え先はあるのかという問題がある。オフィスビルと小売用不動産の評価額はピーク時から40％も下落、デフォルトのリスクが増している。SVP銀行破たん問題の余波で中小銀行は大揺れだ。銀行はレンダーとして重要だが買い手にも重要なのだ。
商業不動産：リスクが高まり銀行の懸念リストのトップとされる
(フィナンシャル･タイムズ電子版 2023.3.23・金)
市場規模が5.6兆$(739兆円)とされる商業不動産に世界金融危機の影響が出ている。商業不動産ローンの70％は中小の銀行によるもので、これらは証券化されずに銀行に残っている。また商業不動産ローンが全貸出に占める割合は大手行では13％だが、中小行では43％だ。銀行は商業不動産ローンの融資基準を厳しくしている。
ビル：ハイエンドなビルにまでオフィスのデフォルト等が広がる
(ウォールストリート･ジャーナル電子版 2023.3.28・火)
新型肺炎期間中には概ね好調だったハイエンドなオフィスにもデフォルトや空室が広がっている。CBD内にあるクラスAのビルの昨年第4四半期のリース成約量は2021年以来で初の下落となった。マンハッタンのハイエンドのビルのアベイラビリティは19％で、これはクラスBやクラスCのビルよりも若干だけ高い。
ビル：CMBSの価格下落に見るオフィス空室の問題
(ウォールストリート･ジャーナル電子版 2023.4.6・木)
CMBSの価格が新型肺炎の初期以来の低水準になった。ビル等への不安が以前からあった所にSVB銀行問題が重なった。BBB格のCMBSの米国債に対するスプレッドは2月末の7.6％から一昨日は9.52％へ上昇、2020年3月の10.8％に近付いている。銀行は不動産融資の評価減は返済遅延が起こらないと出来ず、CMBS市場は規模は小さいが商業不動産市場のシグナルと見なされ、市場のリアルタイムな状況を伝えるとされる。
ビル：オフィスリートの価格はビル現物の価格に比べて低すぎないか？
(ブルームバーグ 2023.4.4・火)
オフィスビル現物の価格指数であるNCREIFがピークから5.4％しか下落していないのに、オフィスリート指数は半分に下落した。この乖離が永続するとは思えない。リートは過剰反応を起こしやすく、前回の金融危機時にはピークから底まで74％も下落、この下落幅はNCREIF指数の下落幅の3倍だった。
米銀破たん/邦銀：邦銀が銀行危機に対して抵抗力が強い理由
(ブルームバーグ 2023.3.24・金)
SVB銀行は｢ボンドは満期まで保有するので簿価を額面｣としていたが、邦銀は｢海外のボンドを販売用資産とし簿価を時価｣とし、ボンドの価格下落は取り込んでいた。また地銀群には保有日本株で海外のボンドの評価減以上の評価益を持ちその合計は0.9兆円もある上、現金も豊富に持つ。邦銀発行のAT1債価格は平均98.2円だが日本以外のアジアの銀行のドル建てA1債価格は平均92¢だ。邦銀は最近は日銀枠からの借り入れ意欲がない。